Проектът за смяна на предназначение е особен тип инвестиционен проект, при който се доказва възможността функцията на едно обособено помещение, част от сграда или сграда да бъде променена.
Примери от нашата практика са проекти за смяна на статут от жилище в офис, от магазин във фризьорски салон, медицински център и лекарски кабинет, сладкарски цех и офис, от офис в жилище и фитнес център, бар, заведение, ресторант, аптека, фризьорски салон и други. Обърнете се към нас за консултация относно Вашият случай.
Законовата уредба третира строго заложената функция и не позволява тя да бъде променена освен в много малко граници. Много бъдещи инвеститори правят грешката да залагат по-общи функции при проектите на сградите, които в последствие трябва да бъдат променени чрез проект, за да бъдат узаконени финалните начини на ползване на помещенията.
Кога има (строително) преустройство:
когато се извършват строително-монтажни дейности. На практика винаги се извършва някакво преустройство на старото съществуващо положение, но е възможно и в проекта да е оказано, че преустройство не е нужно и съществуващите системи (например ВиК, ОВК) могат да изпълняват и новата функция без промяна.
Състав на работен инвестиционен проект за смяна на предназначение:
- – Част Архитектура със заснемане или извадка от предишен инвестиционен проект. Тук се показва съшествуващото положение и всички промени по него.
- – Част Конструкции: проект ако има някакви конструктивни промени или констр. становище ако не се извършват съществени промени по сградата.
- – Част ВиК: ако има промени по водопреносната и канализационната мрежа се изготвя проект. Ако само има засегане на тази мрежа от други проектни части – се прави становище. Ако няма засягане на такива илив обекта няма ВиК инсталации – тази аст не се включва.
- – Част ОВИК: аналогично на предишната част за отоплителните и климатиционни системи, този проект може да не се включва.
- – Част Ел.: аналогично за слаботокова и силнотокова ел. инсталации
- – Част ПБЗ: при преустройство – описва се процесът на работа на строителната площадка.
- – Част ПБ: при помещения с обществени функции се изисква описание на пожарната безопасност на обекта.
- – Други възможни части: Технология, ако новото помещение е специфично: например клиника, производство, учебна дейност, ресторантьорство и други; Част Благоустрояване и Част Геодезия – при моделиране на терен, а не само на помещения, други.
Проблемни аспекти на смяната:
- – конструктивни аспекти – нужно е конструктивно становище от строителен инженер
- – паркиране и гариране: нужно е да се спазят показтелите на новата функция, показани в „Наредба за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии“. Тоест не може да се предвиди функция, която изисква повече места за паркиране, ако не може да се докаже къде ще се паркира.
- – достъпност на инвалиди: Нужно е да се осигури достъп на хора с увреждания (рампи, врати с опрделени габарити, санитарни поещения с определени размери) според „Наредба за проектиране, изпълнение и поддържане на строежите в съответствие с изискванията за достъпна среда за населението, включително за хората с увреждания“.
- – пожарна безопасност: Трябва да се покажат начините за евакуация и пожарозащита. За над определен брой хора – допълнителни изходи и противопожарно оборудване и обзавеждане.
- – разрешение от засегнати страни: етажна собственост, непосредствени съседи и съсобственици. Трябва да се вземе писмено разрешение от засегнатите ползватели (нотариално заверено разрешение на непосредствени съседи и решение на общо събрание)
- – разрешение от инстанции: РЗИ (ХЕИ, РИОКОЗ), КАТ, министерски служби, община.
Често задавани въпроси и отговори:
Какви са нужните документи за започване на процедура за смяна на предназначение?
Нужните документи са:
- – Документ за собственост (копие)
- – Разрешение за строеж, позволителен билет, удостоверение за въвеждане в експлоатация – след 2001 или други документи, удостоверяващи законността на съществуващата сграда
- – Копие от одобрен архитектурен проект и проект на частите, които се засягат от промените
- – Одобрен проект част архитектура – копие с нанесени в червено промени
- – Нови проектни части по всички части, които се засягат от промените
- – Становища от експл. дружества, РИОСВ ако е необходимо
Всички копия трябва да са с надпис “Вярно с оригинала” и подпис
Нужно ли е предварително издаване на виза за проектиране от главния архитект на общината?
Не, проект за смяна на предназначение може да се изготви и без виза, на основата на горните документи. При вътрешни и малки преустройства такава виза не е нужно да се изготвя, но е препоръчително, за да да се останови дали документално сградата притежава всички необходими книжа (строителни, разрешителни и актове за собственост).
По всяка част ли се прави проект – Ел, ВиК, Конструкция…?
Прави се проект по всички части, по които има значителни промени по съществуващото положение. Ако има изграждане на нова канализация, например, се прави проект ВиК. Ако има промяна по носещи елементи, се прави част Конструкции и прочее. Ако промените са малки или липсват, може да се направи само становище (например конструктивно становище) или по преценка на архитекта, такава част да не се включва изобщо (например част геодезия не е необходима за вътрешни преустройства).
Винаги ли се прави преустройство?
Преустройство означава строителна промяна на съществуващото положение. Ако такава не се налага, такива дейности не се залагат в проекта и тогава проекта е само за смяна, а не за преустройство. Но много рядко един обект може да бъде преобразуван в друг без да се налага някакво преустройство.
Кой контролира дали процедурите са спазени? Имаме апартамент във входа, който е преустроен на офис и посетителите създават проблеми, към кого да се обърнем?
Отдел „Контрол на строителството“ във Вашата община регулира дали обектите се ползват по предназначение, можете да подадете жалба там.
Кои са непосредствените ми съседи?
Съседите в жилищата до Вас, както и тези на етаж под и над Вашия, всички с които имате общи стени, или ви разделя таван или под.
Моят таван може ли да бъде самостоятелен обект?
Самостоятелен обект в сграда е етаж или част от етаж в сграда (жилище, магазин, ателие, гараж и др.), който има самостоятелно функционално предназначение и собствеността върху него е удостоверена с документ за собственост. Не са самостоятелни обекти общите части и помещения в сградата, паркоместата, мазета, тавански, складови и други помещения, обслужващи самостоятелните обекти в сградата. Ако Вашият таван е описан отделно в нот. акт и вашето жилище има друга описана складова площ, или има самостоятен нот. акт, то е възможно да бъде описан като самостоятелен обект.
Кои от моите съседи трябва да дадат съгласие за преустройството?
Това зависи от обекта и степента на преустройство. Съгласно Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завзема помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция, на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата. Според изискването за съгласие на останалите съсобственици в сградата преустройствата могат да се обособят в следните групи:
- – Преустройства, за които дават съгласие само непосредствените съседи на обекта – предмет на преустройството;
- – За които се изисква съгласие, дадено чрез решение на общото събрание на етажната собственост, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на всички собственици -непосредствени съседи на обекта;
- – При които се иска съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите;
- – При които се изисква съгласие на мнозинство от етажните собственици;
- – При които не се изисква съгласие на останалите съсобственици.
Как мога да усвоя част от коридор до моето жилище?
Общи части на сградата са притежание на всички съсобственици от етажната собственост, което е описано в техните нотариални актове. За подобна промяна е нужно тяхното нотариално разрешение, проект към обшината, както и промяна на всички отделни нотариални актове, за да бъде отразена разликата в площите (в процентно отношение). Общи части на една сграда са нейните основи, всички помещения с техническа цел, с цел предвижване и за общо ползване, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата, вратите и стените към общите помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, водосточните тръби и асансьорите.
Най-честите случаи за смяна на статут/предназначение са:
- – Преустройство и смяна предназначение на къща в заведение за бързо хранене, ресторант, бистро, бърза закуска или др. заведения за обслужване;
- – Преустройство и смяна предназначение на къща в хотел, къща за гости, хостел, хоспис или др. за настаняване;
- – Преустройство и смяна предназначение на помещение/апартамент в магазин за хранителни или други стоки;
- – Преустройство и смяна предназначение на помещение/апартамент/магазин във фризьорски салон, салон за красота, козметично студио,
- – Преустройство и смяна предназначение на магазин в ресторант, заведение за бързо хранене, закусвалня; бистро или др. заведения за обслужване;
- – Преустройство и смяна предназначение на магазин в аптека;
- – Преустройство и смяна предназначение на магазин в офис;
- – Преустройство и смяна предназначение на апартамент в офис, магазин, ателие, кабинет, център за обучение;
- – Преустройство и смяна предназначение на таван в ателие;
- – Преустройство и смяна предназначение на апартамент в медицински център, амбулатория, индивидуална практика, лекарски кабинет, стоматологичен кабинет и др. лекарски практики
Автор: арх. Димитър Механджиев
Ако имате нужда от помощ с проект за смяна на предназначение или преустройство, свържете се с нас за безплатна първа консултация!
