Проект за смяна на предназначение - IRchitect

Проект за смяна на предназначение

Проектът за смяна на предназначение е особен тип инвестиционен проект, при който се доказва възможността функцията на едно обособено помещение, част от сграда или сграда да бъде променена.

Примери от нашата практика са проекти за смяна на статут от жилище в офис, от магазин във фризьорски салон, медицински център и лекарски кабинет, сладкарски цех и офис, от офис в жилище и фитнес център, бар, заведение, ресторант, аптека, фризьорски салон и други. Обърнете се към нас за консултация относно Вашият случай.

преустройство апартамент IRchitect
преустройство апартамент IRchitect

Законовата уредба третира строго заложената функция и не позволява тя да бъде променена освен в много малко граници. Много бъдещи инвеститори правят грешката да залагат по-общи функции при проектите на сградите, които в последствие трябва да бъдат променени чрез проект, за да бъдат узаконени финалните начини на ползване на помещенията.

Кога има (строително) преустройство:
когато се извършват строително-монтажни дейности. На практика винаги се извършва някакво преустройство на старото съществуващо положение, но е възможно и в проекта да е оказано, че преустройство не е нужно и съществуващите системи (например ВиК, ОВК) могат да изпълняват и новата функция без промяна.

Състав на работен инвестиционен проект за смяна на предназначение:

Проблемни аспекти на смяната:

преустройство вила IRchitect
преустройство вила IRchitect

Често задавани въпроси и отговори:

Какви са нужните документи за започване на процедура за смяна на предназначение?


Нужните документи са:

Всички копия трябва да са с надпис “Вярно с оригинала” и подпис

Нужно ли е предварително издаване на виза за проектиране от главния архитект на общината?


Не, проект за смяна на предназначение може да се изготви и без виза, на основата на горните документи. При вътрешни и малки преустройства такава виза не е нужно да се изготвя, но е препоръчително, за да да се останови дали документално сградата притежава всички необходими книжа (строителни, разрешителни и актове за собственост).

По всяка част ли се прави проект – Ел, ВиК, Конструкция…?

Прави се проект по всички части, по които има значителни промени по съществуващото положение. Ако има изграждане на нова канализация, например, се прави проект ВиК. Ако има промяна по носещи елементи, се прави част Конструкции и прочее. Ако промените са малки или липсват, може да се направи само становище (например конструктивно становище) или по преценка на архитекта, такава част да не се включва изобщо (например част геодезия не е необходима за вътрешни преустройства).

Винаги ли се прави преустройство?


Преустройство означава строителна промяна на съществуващото положение. Ако такава не се налага, такива дейности не се залагат в проекта и тогава проекта е само за смяна, а не за преустройство. Но много рядко един обект може да бъде преобразуван в друг без да се налага някакво преустройство.

Кой контролира дали процедурите са спазени? Имаме апартамент във входа, който е преустроен на офис и посетителите създават проблеми, към кого да се обърнем?

Отдел „Контрол на строителството“ във Вашата община регулира дали обектите се ползват по предназначение, можете да подадете жалба там.

Кои са непосредствените ми съседи?

Съседите в жилищата до Вас, както и тези на етаж под и над Вашия, всички с които имате общи стени, или ви разделя таван или под.

Моят таван може ли да бъде самостоятелен обект?


Самостоятелен обект в сграда е етаж или част от етаж в сграда (жилище, магазин, ателие, гараж и др.), който има самостоятелно функционално предназначение и собствеността върху него е удостоверена с документ за собственост. Не са самостоятелни обекти общите части и помещения в сградата, паркоместата, мазета, тавански, складови и други помещения, обслужващи самостоятелните обекти в сградата. Ако Вашият таван е описан отделно в нот. акт и вашето жилище има друга описана складова площ, или има самостоятен нот. акт, то е възможно да бъде описан като самостоятелен обект.

Кои от моите съседи трябва да дадат съгласие за преустройството?


Това зависи от обекта и степента на преустройство. Съгласно Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завзема помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция, на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата. Според изискването за съгласие на останалите съсобственици в сградата преустройствата могат да се обособят в следните групи:

Как мога да усвоя част от коридор до моето жилище?

Общи части на сградата са притежание на всички съсобственици от етажната собственост, което е описано в техните нотариални актове. За подобна промяна е нужно тяхното нотариално разрешение, проект към обшината, както и промяна на всички отделни нотариални актове, за да бъде отразена разликата в площите (в процентно отношение). Общи части на една сграда са нейните основи, всички помещения с техническа цел, с цел предвижване и за общо ползване, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата, вратите и стените към общите помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, водосточните тръби и асансьорите.

Най-честите случаи за смяна на статут/предназначение са:

Автор: арх. Димитър Механджиев

Ако имате нужда от помощ с проект за смяна на предназначение или преустройство, свържете се с нас за безплатна първа консултация!

За Ай Архитект

В IRchitect вярваме, че заедно с вас ще създадем точния дом за вас – разкажете ни вашите нужди и надежди, за да изследваме апартамента и заедно да стигнем до правилните решение във вашия бюджет.

Ние сме правилният избор за вас – ще се справим като екип, защото вие сте най-добрите  специалисти по себе си, а ние сме страхотни експерти по архитектура.

Контакти

+359883 373437

office@irchitect.com

Mastilo Coworking Space

София, Страхил войвода 2