Ще си купуваме ново жилище. Ходим на оглед, гледаме умно, почукваме по стените, но в сърцето ни тлее мрачна тайна, която никой не бива да разбира. Всъщност нищо не разбираме – ние сме програмисти, мениджъри, предприемачи. Не различаваме замазка от мазилка, а последния път, когато видяхме майстор беше в meme.
Как правим информиран избор? Нелепа е идеята, че влагаме стотици хиляди левове, безброй дни труд, а всъщност даже не знаем какво купуваме.
Замислете се. Когато си купихте кола какво направихте? Закарахте я на механик.
А когато купувате апартамент на кого разчитате? Честността на продавача? Компетентността на брокера? Съветите от вкъщи?
С тази кратка статия ще ви разкажа за какво гледам аз, когато оглеждам апартаменти – старо строителство. Следвайте съветите в статията и ще се справите десет пъти по-добре.
Доброто старо строителство
Апартаментите старо строителство често ни навяват романтични асоциации – ние сме търсачи на скрити съкровища, които пазарът е отхвърлил несправедливо и сме на път да открием диамант в калта – подценен актив, който с много труд и мотивация ще спасим.
В апартамента старо строителство влизаме в ролята на археолози-детективи и трябва да разкрием какво и защо се е случило тук в миналото. Не търсим убиец или крадец – а по-скоро некачествен ремонт или прикрит проблем.
Често чертежи липсват, а следите на “злосторниците” преди нас са добре прикрити – но все пак съществуват “сламки”, които ако идентифицираме правилно, ще разберем дали сме попаднали на подценен диамант или проблемен имот.
Нива на пода
Нивата на пода могат да ни кажат много за историята на апартамента. Оригиналната настилка в коридорите до 90-те години почти навсякъде е мозайка. Рядкост е да оглеждаме апартамент, при който тази здрава и упорита настилка да е премахната – просто е много трудоемко.
Защо това е важно?
Когато видим плочки в коридора почти винаги можем да познаем, че са лепени върху старата мозайка – апартаментът не е на оригиналното си ниво и влизаме със стъпало. Ако пък коридорът е с мозайка, но баните са обновени отново погледнете надолу. Ако има прагче вероятно плочките са лепени върху стария под и наклоните са запазени. Може би също и тръбите..
Стар паркет
Едно циклене и сте вие, нищо работа
За съжаление работата е по-дебела. При повечето огледи в стари апартаменти кандидат купувачите искат или да пренаредят стария паркет или да го заменят с нов.
За съжаление истинските предизвикателства с паркета се крият не в пообеления лак, а в скарата отдолу. Основата върху която е нареден. Функцията ѝ е да нивелира кривите плочи и да даде топлоизолация между вашия мечтан апартамент и съседа отдолу. Бедата е, че тази топлоизолационна възглавница е поостаряла, скърца, на места поддава – а в сгурията между бичметата са се завъдили акари. Аз не искам да живея върху този под.
Докато дървената “черна” подпаркетна скара е масова в апартаментите, строени до 1960-те години, ако гледате жилище, строено 1960-те или 1970-те, не сте застраховани от подпаркетни находки. Често сме срещали и лека замазка от сгурия – паркетът е нареден на плаващ принци върху сгурията и с времето тя се е уплътнила – много прилича на мека замазка. Не се подлъгвайте – отново трябва да я изхвърлите. Дори с пръчка е лесно да я разровите и тя няма как да е здрава и равна основа на новия ви под..
Още нещо – дори нивата в апартамента да изглеждат равни и прави, много често плочите са провиснали, което значи, че в средата на помещенията е 3-4 см по-ниско от краищата. Имали сме и фрапиращи случаи – един голям панелен апартамент, който имаше 11см разлика в нивата от край до край, без да има прагове – просто поради кривини на строителството. Имайте предвид, че често нещо очевидно равно и готово може да се окаже съществен разход за ремонта. .
В особено стари сгради имайте предвид, че под настилките дебнат неочаквани изненади. В един наш проект – сграда от 1920-те – се оказа, че банята е изградена в бившата светлинна кухненска шахта. Демонтирахме настилките, и се оказа, че отдолу под почти няма. Всичко се държеше на една греда и на магия. Наложи ни се да изградим нова лека подова конструкция, върху която да стъпи новата баня. Та в старото строителство дебнат изненади, за които е добре да сте подготвени.
На скорошен оглед в успешно идентифицирахме съмнителен основен ремонт. Ламинатът беше нащракан директно върху стария паркет и скарата. В кухнята даже бяха лепили плочки върху дюшемето. как ги хванахме? Нивото на ламината и новите плочки в коридора беше равно И двете бяха слагани върху старите настилки, а разликата беше видима при входната врата на апартамента..
ВиК
Тук хората имат реалистични очаквания – при покупка на апартамент старо строителство знаете, че ще сменяте инсталациите. Има обаче няколко важни момента, които са трудни дори и с добро желание:
Вертикален щранг – чугун/каменин се сменят трудно. Това е диагоналната тръба под тавана в банята ви. Да, точно така – по нея текат фекални водии не можете просто да я отрежете. Вие имате същата, просто е в долния апартамент.
За да се направи както трябва е редно да го направите заедно със съседите ви от всички етажи. В противен случай ако сменяте само при вас рискувате тръбата да се спука – не само във вашия етаж, но и при съседите, и да предизвикате теч някъде по вертикалата.
Парно
Някъде тук е редно да споменем и вертикалните тръби на парното. Докато в жилищните помещения те обикновено са годни за експлоатация, в баните заради водата, прониквала с години между тръбите и мозайката, тези тръби са тежко корозирали вътре в плочата. Едно леко чукване при смяната на плочките може да ги дочупи и да предизвика теч вътре в етажната плоча. Още по-коварното е, че случката при ремонта обикновено се случва лятото, при изпразнена отоплителна инсталация, а изненадата с теча – наесен, когато напълнят инсталацията, а новата баня е вече завършена. Сърцато съветваме за подмяна на тези тръби – за което ни трябва съгласието на съседите отгоре и отдолу, както и организация извън отоплителния сезон, за да не се налага да спрем отоплението на целия блок посред зима.
Ел
Оо, да, ЕЛ-ът е сменен, вижте новите контакти и лампи.
Не се хващайте, ЕЛ-инсталацията рядко ще е сменена. Може да има нови контакти и лампи. Вероятно и таблото е сменено. Как да познаете какво има в стените? 50-годишни тънки амортизирани кабели или чисто нови?
Първо погледнете таблото – ако е с 4-8 предпазителя, това значи че са запазени старите кръгове на ел. инсталацията. Ако те са запазени може да сте сигурни, че никой не е пускал нови кабели.
Погледнете изводите за лампите. Ако са бели и свежи може инсталацията да е сменена. По-вероятно обаче от тавана да стърчи нещо малко, черно и приличащо повече на опашка на гризач, отколкото на кабел – старата инсталация ни маха весело.
Препоръчваме да смените и кабела до главното ЕЛ табло. Срещали сме страхотии – например захранващ кабел 1.5мм2 – сериозен риск от пожар.
Също на оглед често може да чуете обяснения от брокерите как старите кабели са много по-добри и всичко ново е боклук. Ще запазим мълчание, вие по-добре си покрийте ушите.
На оглед наскоро в кв. Яворов предпазихме клиента от покупка на УЖ цялостно ремонтиран апартамент – ел-инсталацията само беше “освежена”
Дограма
Обикновено дограмата, която ще заварите е оригиналната. Там нещата са ясни – ако сградата не е паметник, сменяте я, изхвърляте старата слагате нова и готово.
Понякога обаче старата дограма е вече сменена и трябва да преценим състоянието на новата.
Какво да гледаме?
Дебели ли са профилите или съвсем тънички? 4 или 5-камерна дограма няма ди пази от студа навън и не може да носи тежък хубав стъклопакет.
Стъклопакетите двойни ли са или тройни? Тройните имат много по-добри качества.
Как е монтирана – виждат ли се кондензните отвори отвън? Ако не, очаквайте мокри петна под прозорците и имайте предвид, че монтажът не е на ниво. Има ли следи от течове по мазилката и боята около прозорците – отвътре и отвън? Има ли следи от конденз и мухъл около прозореца или по ъглите на стаята (или напротив, тези места са подозрително прясно боядисани) – това също е индикатор за проблеми с дограмата.
Стени и тавани
Бе прави са, нищо не е като старото строителство – едно време беше друго
За съжаление не са прави – плочки и мазилки са много по-криви и груби отколкото в нова сграда. Има няколко неща, които да имате предвид:
- Ако ще сменяте електроинсталацията, в края на процеса стените ще бъдат разкопани като нивата на Боне Крайненеца. Мит е, че новите кабели могат да минат в 50-годишните бакалетни тръбички. Тези канали трябва да се запълнят и след това да се мисли за обработка на стените. Често с прокопаването на каналите за кабелите ще изпада и голяма част от старата мазилка, която трябва да се възстанови, а в последствие цялата стена да се прешпаклова с мрежа, за да не спука фугата между старата и новата мазилка.
- Вароциментовата мазилка е бедна на цимент, а варта в нея е отслабнала. Тази мазилка често е отлепила от тухлите или едва се държи. Имайте предвид, че на много места ще бие на кухо и ще е необходимо премазване.
- Самите стени са напукани, криви и грапави. Препоръчително е да се заздравят със шпакловка с мрежа, за да не излязат пукнатините отново. Ни правим две ръце гипсова шпакловка, за да се поизправят стените и финишираме с две ръце фина полимерна шпакловка преди латекса. Това са доста операции и цената не е малка.
- Стените вече си имат финиш – просто той е “лош”. Обикновено в строителството преди 90-те години финишът е тапет или винервайс (постна боя). И двете се махат трудно с много упорство, вода и шпакла. Винервайсът е особено упорит, защото иска и миене, забърсване, обезпрашаване и тн. Ако спестите някоя от операциите новата шпакловка няма да направи добра спойка със старата стена и ще се отлепи като черупка на великденско яйце.
Разпределение
Почти всеки, който купува старо строителство, предвижда някакво преустройство.
Защо? Защото старите сгради са проектирани за “стар” начин на живот. Кухнята е в отделно помещение, баните са минималистични, мокри помещения липсват.
Често ще срещнете тъмни вестибюли с неясна функция – тяхното съществуване е единствено по конструктивни причини.
Малко ще разширим банята към коридора, а кухнята ще дойде в хола и ето ти една спалня в повече. Трябва да знаете, че това е трудно узаконим ремонт. Според българското законодателство не можете да разполагате мокри помещения над жилищни помещения на съседа отдолу без неговото изрично съгласие.
Колкото по-стара е сградата, толкова по-нежелателно е да се месим в разпределението и конструкцията ѝ. Преградните стени може да не участват значително във вертикалното носене на сградата, но имат голямо значениe при хоризонталната устойчивост при земетръс.
Ако някой брокер ви убеждава как всичко тухлено може да падне, понеже не е бетон, бягайте далеч. Ако искате да направите законно преустройството си, знайте, че в неосигурени на земетръс сгради тухлените стени се приема, че участват в земетръсната устойчивост на сградата и е трудно да бъдат променяни. Много е вероятно да не ви разрешат събарянето им. Дори малък отвор в тях е редно да се укрепи с метална рамка.
Ако става въпрос за особено стара сграда – например тези, строени преди 1944г – може и да става въпрос за сграда с носещи тухлени стени и етажни конструкции от гредоред или пруски сводове – реално в такива сгради няма носещата конструкция от стоманобетонови плочи, греди, колони и шайби, която сме свикнали да очакваме. Това може да са прекрасни сгради с чудесна локация, паметници на културата, здрави и с оставащ дълъг експлоатационен живот. Но ако разчитате да направите сериозно преустройство в тях, това най-вероятно няма да бъде възможно. Как да ги познаете? Още на стълбището, ако стъпалата са от отделни масивни блокове камък, това значи, че в сградата най-вероятно изобщо не се е лял бетон.
Топлоизолация
Апартаментът вече е саниран! – весело чуруликат брокера и продавача. Как, кога, с какви материали – питаме ние. Стандартите за топлопреминаване на ограждащата конструкция постоянно се променят с времето и затягането на нормативите за енергоефективност. Ако преди десетина години 4-5 см топлоизолация беше достатъчна, сега нормата е 10 – и расте. Удебеляване на изолацията струва горе-долу колкото нова изолация, особено като се вземат предвид разходите за скеле или алпинисти. В същото време носи риск ако основата не е здраво закрепена, да се компрометира цялата структура. Много често се лепи на кюфтета, вместо на гребен, което не е достатъчно здраво. При санираните по програма блокове (а и не само при тях) често се пропуска дюбелирането към основата, което е предпоставка при по-силен вятър или дъжд цялата изолация просто да литне от стената, и да падне някъде около блока. Огледайте добре детайлите – ако не е саниран целия блок, е редно ръбовете на изолацията на апартамента да са добре подмазани, а в горния й край да има водобранна ламаринка. Детайлите около дограмата трябва да са добре уплътнени, а под прозорците да има первази, които покриват цялата стена плюс новата топлоизолация.
Извод
Старите апартаменти не ни плашат. Напротив, обичаме ги. Някои от най-добрите си проекти сме реализирали в прекрасни стари сгради в центъра, на неповторими локации, с прекрасни гледки и чуден, аристократичен дух.
Ако сте загледали апартамент – старо строителство, и се чудите възможно ли е някое преустройство, или пък качествено ли е изпълнен ремонта – ще се радваме да съдействаме с оглед на място. Можете да прочетете повече за нашата услуга Оглед на апартамент с архитект тук или направо да ни пишете тук!
