Преустройство и реконструкция на съществуващи сгради - IRchitect

Преустройство и реконструкция на съществуващи сгради

Преустройството на съществуващи сгради е специфична и трудна дейност без готова рецепта за проектиране и изпълнение. Само множество успешно реализирани проекти осигуряват експеризата, необходима за намирането на конкретното решение за всеки един случай. Свържете се с нас за консултация относно необходимото Ви преустройство.

преустройство вила IRchitect
преустройство вила в Банкя от студио IRchitect

Основните видове проекти и дейности по реконструкция и адаптация на съществуващи обекти са:

Вътрешно преустройство при проект за интериорен дизайн:

преустройство апартамент IRchitect

Преустройство на сгради:

Основни принципи при проектиране върху съществуващи сгради.


Ясна цел на преустройството:

Клиентът трябва да притежава ясна представа за целите, ползите и цената на извършваното преустройство. Съществуващата сграда трябва да притежава качество, което да обуславя нейното запазване: подходящо разположение в парцела, подходящо разпределение за новите функции, качествена и устойчива във времето конструкция.
Преустройството не трябва да става на всяка цена, да се превръща в самоцел: стойността му може да достигне и да надвиши новото строителство, а последиците от некачественото изпълнение са тежки.
Нужна е предварителна консултация от специалист, който да даде точна оценка на възможностите и ограниченията на сградата.

Конструктивна стабилност:

Трябва да се има в предвид, че колкото е по-стара една сграда, толкова по-стари конструктивни методи и стандарти (например:земетръс) са изполвани за нейното построяване. Всички конструкции „стареят“ и имат срок на годност. В този смисъл всяко преустрояване е въпрос на разумен компромис с устойчивостта на сградата.

Спазване на нормативната уредба:

Законът за устройство на територията и Наредба 7 към него позволяват известни отклонения от правилата за съществуващата, стара сграда „в заварено положение“. Но новата пристройка или надстройка с редки изключения трябва да се съобразява с нормативите: отстояния до границите на имота, височини, коти и други.

Сгради – паметници на културата:

Използване на историческата функция или такава, която се нуждае от минимална промяна на обекта или неговата среда;
Запазване на историческият характер на сградата в контекста на определено време и място;
Всяка нова пристройка трябва да е съвместима като обем, мащаб и архитектурни елементи със съществуващата, като се добави по такъв начин към нея, че да запази нейната цялост, завършеност и значение в средата.

ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ при при- и надстрояване, смяна на предназначение, реконструкция, вътрешни промени на сгради и жилища

Имам подобна на къща от вашия сайт, която искам да реконструирам, надстроя и пристроя. Какви проекти ще са ми нужни за изпълнението и разрешението за строеж?

Необходимите проектни части са: Архитектура със заснемане на съществуващото положение,Геодезическо проучване, Конструкции, Водоснабдяване и Канализация (ВиК), Отопление и Вентилация (ОиВ), Енергийна ефективност, Електро, Пожарна безопастност, План за Безопастност и Здраве (ПБЗ).

При различните случаи и самото съдържание на различните части силно варира: например при ВиК: проектиране на изгребна яма или включване в канализация ако съществува, при ОиВ: само отопление или сграда със цялостна климатизация, при Ел.: различни сигнални и комуникационни системи, дворно осветление, Геодезия: Вертикална планировка ако се извършват промени по терена и т.н. При по-прости промени някой от горните части могат да отпаднат: например ако в новите части няма ВиК мрежа, то не се изпълнява проект за ВиК.

Съседната до нас къща е на калкан и е с един етаж по-висока от нашата, която е двуетажна. Къщата се намира в Слатина и виждам множество по-големи къщи. Ако искам да увелича етажите си, както на вилата от вашия сайт, трябва ли да е до височината на калкана на съседа?

Tрябва да има една зона от къщата Ви до калкана, с широчина над 3 метра, която да повтаря контура на заварената стена. Останалата част обаче може да е по новите (по-големи) нормативи.
Това правило може да има и обратен, положителен ефект: ако съседната до вашият имот сграда следва нормативи които след това са намалени (като височина и РЗП), то Вие имате правото да покриете калкана без да се съобразявате с тях.

И аз имам проблеми с напукана фасада и се чудя към кого да се обърна. Пукнатините са в ъгъла на стената отвътре и отвън, вертикални са, а горе стават хоризонтални.Къщата е бетон с тухла от 95 година.

Трябва да се обърнете към някой от нашите строителни инженери. Характерът на пукнатините по сградата Ви подсказват най-вероятно поддаване на една от основите. Нееднородното слягане на носещия слой почва е разпространен проблем, особено при сгради, строени в терени с високи подпочвени води и силен наклон.

Имам тухлена къща на един етаж от 1978 година, стояща на границата на парцела. Mога да си построя втори етаж, ако седи върху първия? Дворът ми е малък и не искам още да го пълня навътре.

По принцип, ако къщата Ви е скатна, то тя има и таванско помещение. Ако то има достатъчна височина, може да се използва за база (законова) за нов етаж, който да се развие чрез капандури, табакери и прочее, ако не – тогава новата част трябва да се отдръпне по определена от закона схема. Възможно е и в устройствения план (ПУП), ако има изготвен, вашата къща да има разрешение за надстройка. Има много различни варианти.

Имаме кооперация от 1970та година и искаме да сложим капандури на таванския етаж. Какво ни трябва като документи?

За инвест. проект „Изграждане на капандури към тавани“ е нужно:

Нужен ми е проект за преустройство и смяна на предназначение на имот от склад в фризьорски салон. Имам санитарен възел и необходимите ел. инсталации – трябва ли да правя някакво по-сложно преустройство?

Когато не е нужно преустройство (по-голяма промяна) на съществуващото положение, а само дейности, за които не се изисква проект (като освежителни ремонти, боядисване, подмяна амортизирани инсталации) се прави само проект за смяна на предназначение, който доказва годността на помещенията за новата функция. Важно нещо, което трябва да се отбележи при промяната на функцията от лична към обществена – и във вашия случай – е че е нужно осигуряване на достъп на хора с увреждания – по-големи врати и рампа, ако има денивелация.

Искам да направя преустройство на таван в жилище. Таванът е с площ 30 м2 под скатен покрив, дървен, който искаме да се задигне.

– При преустройството на тавани в самостоятелно жилище трябва да се спазят няколко изисквания, които сме описали в отделни статии. Възможни са различни решения според това какво ни позволява ПУП-а (устройствен план), включващ съответния имот. Най-често те се преустрояват в ателиета, което е по-лесно от законова гледна точка.

За самостоятелно жилище са нужни най-общо: отделен вход към стълбищна клетка, отделен санитарен възел, кухненско и жилищно помещение, собствено (вътрешно или отделено другаде в сградата) складово помещение. Нужна е височина на помещенията от мин. 230см и прозорци, поне един от които не гледа на север.

Автор: арх. Димитър Механджиев

Ако имате нужда от помощ с преустройство или реконструкция, свържете се с нас за безплатна първа консултация!

За Ай Архитект

В IRchitect вярваме, че заедно с вас ще създадем точния дом за вас – разкажете ни вашите нужди и надежди, за да изследваме апартамента и заедно да стигнем до правилните решение във вашия бюджет.

Ние сме правилният избор за вас – ще се справим като екип, защото вие сте най-добрите  специалисти по себе си, а ние сме страхотни експерти по архитектура.

Контакти

+359883 373437

office@irchitect.com

Mastilo Coworking Space

София, Страхил войвода 2