Въпросът с нуждата от съгласие на съседи при преустрояване и смяна на предназначение на стопански, търговски и обслужващи обекти в жилищни сгради – етажна собственост (многофамилни сгради) се разглежда в ЗУТ (Закон за устройство на територията):
Чл. 38. (1) В надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност, а в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж – гаражи или места за паркиране, по изключение трафопостове, както и други обекти и съоръжения на техническата инфраструктура при съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и на нормите за безопасност.
Законът не тълкува точното определение на „ателие“, освен наличието на санитарен възел и функцията на „ИНДИВИДУАЛНА творческа и научна дейност“.
(2) Обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се предвиждат в подземния, в полуподземния и в първия етаж, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания.
Типичен пример са магазините, които имат собствен вход на партерно ниво. Когато съществена част от сградата е с обществени функции и самостоятелен вход, тя НЕ е част от жилищната етажна собственост, което се урежда в ПРАВИЛНИК ЗА УПРАВЛЕНИЕТО, РЕДА И НАДЗОРА В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.
(3) КАБИНЕТИ: съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на ИЗРИЧНО ПИСМЕНО НОТАРИАЛНО заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите.
В този случай НЕ е нужно решение на етажната собственост и съгласие на съседи. Но при втори и по-горни етажи се изисква:
По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
(4) МАГАЗИНИ: Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности, извън тези по ал. 3, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. В тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
Магазините имат винаги самостоятелен вход. Такъв може да бъде изграден и допълнително.
(5) Самостоятелни обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, при условие че се спазват изискванията на чл. 185, ал. 1, т. 2 – 4 и не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Ако не са налице тези условия, се спазват изискванията на чл. 185, ал. 2 и 3.
Към проекта при нужда може да бъде извършено изследване на шумовото замърсяване.
(6) Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.
(7) КОНСТРУКЦИЯ: Към проектите за преустройства по ал. 3 – 5 задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, доказващо, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата, а когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта.
(8) В новоизграждащи се сгради в режим на етажна собственост с издадено разрешение за строителство след влизане в сила на Закона за управление на етажната собственост, в които се предвижда самостоятелните обекти да са повече от десет, се осигурява поне едно общо помещение, което се използва от собствениците и обитателите на сградите за битови, спортни и други обслужващи дейности (помещение за събрания, за портиер или охрана; за детски колички, велосипеди, мотопеди и мотоциклети, за съхраняване на инвентар за почистване на сградата и прилежащата площ към нея, перални, сушилни и други подобни), разположено в партерния или в първия етаж.
(9) ГАРИРАНЕ: Не се допуска преустройство и промяна на предназначението на обекти по ал. 1 – 5, ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.
НЕОБХОДИМИТЕ места за паркиране се определят с НАРЕДБА № 2 ОТ 29 ЮНИ 2004 Г. ЗА ПЛАНИРАНЕ И ПРОЕКТИРАНЕ НА КОМУНИКАЦИОННО-ТРАНСПОРТНИТЕ СИСТЕМИ НА УРБАНИЗИРАНИТЕ ТЕРИТОРИИ
(10) Изключения от разпоредбата по ал. 9 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, при условията на чл. 43, ал. 2.
Чл. 43.За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот
(2) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
Чл. 185. ПРЕУСТРОЙСТВО(1) Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:– не се променя предназначението им;
– не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;
– не се изменят съществено общите части на сградата;
Несъществена промяна е например увеличаване дебелината на стена и за нея не е необходимо съгласие на съседи.
– се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
– се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
– се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради;
Горната точка важи и когато обекта е в самостоятелна собственост, различна от етажната. В този случай сградата е със смесени функции.
(1)преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6
(2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.
(3) Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда – етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда – етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост. Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж.
Когато има промени по общи части, е нужна промяна на всички засегнати нотариални актове на собственост в имота.
(4) (Нова – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Държавата и общините сключват договори по ал. 3 при условия и по ред, определени съответно с правилника за прилагане на Закона за държавната собствености с наредбата по чл. 8, ал. 2 от Закона за общинската собственост.
(5) НУЖНОСТ: Преустройството по ал. 1 и 2 се допуска само ако не може да се намери друго техническо решение и отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и се извърши по начин, най-благоприятен за засегнатия имот.
В проекта трябва да се докаже нуждата от преустройството.
(6) В случаите по ал. 1 и 2 собственикът на преустроените помещения е длъжен да отстрани всички повреди, причинени във връзка със строителните работи, като се прилага чл. 210.
Възстановяване в предпроектен вид на всички непреустроени строителни елементи и в проектен вид – на всички преустроени такива.
(7) Преустройството по ал. 3 се отбелязва в кадастъра, а договорите по ал. 3 и 4 се вписват в имотния регистър.
Допадна ли ви статията ни?
За подобни статии, моля посетете секцията ни Юридически съвети
Или разгледайте проектите ни!
